Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, Real Decreto-Ley 6/2012

La profunda crisis económica que sufre España “desde hace cuatro años” (Exposición de Motivos), ha llevado al legislador a aprobar el Real Decreto-Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para intentar paliar esta situación. Para este fin, se establecen medidas dirigidas a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como de flexibilización de la ejecución de la garantía real.

Las medidas previstas serán de aplicación a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que carezcan de otras garantías, cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor. En este sentido, se encuentran en este umbral aquellos deudores de un crédito garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de los valores señalados en el R.D. , en el que todos los miembros de la unidad familiar carecen de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas, que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar y que éstos carezcan de cualesquiera otros bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda.

El modelo de protección del deudor previsto en este Real Decreto-Ley, se ha diseñado en torno a un Código de Buenas Prácticas, al que podrán adherirse, voluntariamente, las entidades de crédito, actualmente ya se han adherido las principales entidades financieras, y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Este Código incluye tres fases de actuación:

 Primera fase: dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización. Deberá realizarse antes del anuncio de subasta en el procedimiento hipotecario.

 Segunda fase: de no resultar suficiente la reestructura mencionada, las entidades podrán, con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

 Tercera fase: en el caso de que ninguna de las fases anteriores logre reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a unos límites asumibles para su capacidad económica, podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio de liberación definitivo de la deuda. En este caso, las familias podrán arrendar la vivienda durante un plazo máximo de dos años pagando una renta equivalente al 3% de la deuda, sin derecho a prórroga, salvo pacto entre las partes. Transcurrido el plazo de seis meses del impago de la renta o después de dos años sin desalojar el inquilino la vivienda, se podrá iniciar el desahucio.

En estos supuestos los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario no podrán ser superiores al resultante de sumar a los intereses remuneratorio pactados un 2,5 % sobre el capital pendiente de pago.

Por otro lado, otros aspectos fundamentales del Real Decreto-Ley 6/2012son los siguientes:

– La modificación del contrato de préstamo supone la novación del mismo, cuya escritura pública estará exenta de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.

– Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación de hipoteca en pago del deudor hipotecario se bonificarán en un 50%.

– Está exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial que se pueda generar en el deudor en el caso de dación en pago de la vivienda habitual. Además, en los casos de dación en pago, en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad financiera que adquiera el inmueble.

– Se establecen también preferencias para el acceso a las ayudas a los inquilinos que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria.

– Por último, el Capítulo IV del Real Decreto-Ley 6/2012 modifica el procedimiento de ejecución extrajudicial de la vivienda habitual del deudor, para asimilarlo en cuanto a las posturas a lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil .

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